부동산 계약시 유의사항(가계약부터 특약사항까지 총정리)

부동산 계약은 단순한 문서 작성을 의미하는 게 아닌 그 이상의 의미를 가집니다. 내 자산의 일부가 되는 부동산 계약은 요즘 같은 시대에 신중히 해야 하는데요, 이번 글에서는 부동산 계약  유의사항과 가계약, 특약사항 등에 대해 하나씩 자세히 알아보겠습니다. 알아두면 유익한 정보이니 꼼꼼 확인해 보시기 바랍니다.

 

1. 가계약 필요성과 주의사항

1-1. 가계약의 개념과 중요성

부동산 거래에서 가계약은 매우 중요한 절차 중 하나입니다. 가계약이란, 본 계약을 체결하기 전에 일정 금액을 먼저 지불하고, 나중에 본 계약을 작성하기로 약속하는 방법을 말합니다. 보통 매매 가격의 10%를 계약금으로 지불하며, 이 계약금의 10%를 가계약금으로 사용합니다.

 

그러나 상황이나 부동산 가격에 따라 20만원에서 50만 원 정도를 지불하기도 하고, 때로는 1000만 원 이상을 지불하기도 합니다. 만약 가계약 후 계약이 해제되는 경우, 단순 변심으로 인한 계약 해제 시에는 배상이 이루어져야 합니다. 매수자가 계약을 해제할 경우 지불한 계약금은 몰수되며, 판매자가 계약을 해제할 경우 지불한 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

🔎 이때 위약금 2배의 계약금 얼마를 줘야하나요?

예시) 매도자 A와 매수자 B는 총 매매 가격을 10억 원으로 설정하고 1천만 원을 가계약금으로 하고, 계약금을 1억 원으로 정하기로 합의했습니다.

 

이 경우, 매도자가 잠정적인 계약금의 두 배인 2천만 원을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있는지에 대한 질문에 대해, 대법원은 가계약금의 두 배인 2천만 원을 반환하는 것이 아니라 계약금의 두 배인 2억 원을 반환해야만 계약 해제가 가능하다고 판결했습니다.

 

1-2. 가계약의 법적 성격과 가계약금 반환 가능 여부

✅ 가계약으로 매매계약이 성립되었는가?

가계약의 의사는 대부분 구두나 문자 메시지를 통해 간단하게 표현됩니다. 만약 가계약만으로 매매의 대상, 매매 가격, 매매 가격 지불 시기, 가계약금 지불 방식 등 계약의 중요 사항이 명시되어 있다면, 이후 본 계약이 작성되지 않더라도 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.

반대로, 이러한 매매계약의 중요 사항이 명시되지 않은 경우에는 계약이 성립되지 않은 것으로 간주됩니다.

 

✅ 매매계약이 성립된 경우는?

계약이 성립되면 가계약의 법적 효력이 발생하며, 매수자는 일방적으로 계약을 해제할 경우 가계약금을 반환하기 어렵습니다. 대법원 판례에 따르면, 매매계약이 성립되면 일방이 임의로 계약을 해제할 수 없습니다.

 

단, 본 계약 외에 계약금 계약을 체결한 경우 민법 제565조 1항에 따라 해제할 수 있지만, 계약금의 일부만 먼저 지불하고 나머지를 나중에 지불하기로 한 경우에는 계약금 계약이 성립되지 않으므로 일방적으로 본 계약을 해제할 수 없습니다.

 

✅ 매매계약이 성립되지 않은 경우는?

가계약에 계약의 중요 사항이 포함되어 있지 않고 주 계약으로 간주될 수 없는 경우, 일반적으로 가계약금만 반환되어야 합니다. 그러나 가계약의 조항에 가계약금의 배액 배상이 명시된 경우에는 배액 배상이 이루어져야 합니다. 이 경우 배상은 가계약 행위에 한정되므로 배상액은 가계약금의 액수만 해당됩니다.

1-3. 가계약 시 주의사항

가계약 당시 당사자 간의 합의 내용이 중요합니다. 월세 보증금 대출 승인이 불가능하여 계약이 성립되지 않는 경우를 대비해 부동산의 임시 보증금 반환에 관한 특약을 포함해야 합니다. 주택에 문제가 있어 대출이 불가능한 경우, 문서뿐만 아니라 문자 메시지나 전화 통화 녹음을 통해 전액(또는 일부) 보증금 반환에 대한 합의를 남기는 것이 좋습니다.

 

또한, 계약 체결 후 대출 거절에 대한 우려가 있다면 보증금 환불에 대한 특별 계약을 포함하는 것이 권장됩니다. 변심 외에 거래 당사자에게 귀책사유가 있는 경우(매수자나 임차인이 알아야 할 특별한 상황을 통지하지 않은 경우, 대출 존재를 통지하지 않은 경우, 입주 신고나 주차 등 거래의 중요 사항을 진실되게 말하지 않거나 속인 경우)에는 가계약금의 환불을 받을 수 있습니다.

 

2. 주택임대차표준계약서의 중요성

주택임대차표준계약서의 사용은 임대차 계약에서 발생할 수 있는 여러 문제와 분쟁을 사전에 방지하는 중요한 역할을 합니다. 이 계약서는 법적으로 검증된 문서로서, 임대인과 임차인 양측의 권리와 의무를 명확하게 규정하고 있습니다. 예를 들어, 임대인의 주요 의무 중 하나는 임차인에게 안전하고 쾌적한 거주 환경을 제공하는 것입니다.

 

이에 따라, 주택의 현재 상태, 필요한 수리의 유무, 그리고 이에 따른 비용 처리에 관한 사항 등이 계약서에 명시되어야 합니다. 또한, 임차인의 보증금 보호를 위해, 임대인이 임차 보증금을 제3자에게 저당권 등으로 설정하지 않았음을 명시하고, 이를 위반할 경우 임차인이 취할 수 있는 조치에 대해 규정합니다.

3. 특약사항의 중요성

3-1. 전세자금 대출 관련 특약

부동산 계약, 특히 전세 계약에서 전세자금 대출 관련 특약은 매우 중요합니다. 많은 임차인들이 전세자금 대출을 이용하여 전세 보증금을 마련하게 되는데, 이 경우 대출 승인 조건이 계약의 주요 요소가 됩니다.

 

따라서, 계약서에는 임차인이 특정 금융기관으로부터 전세자금 대출을 받는 조건으로 계약이 이루어지며, 대출 승인이 나지 않을 경우 계약을 해제할 수 있는 조항을 명시해야 합니다. 이는 임차인이 대출 불승인으로 인해 계약을 이행할 수 없게 될 경우를 대비한 것으로, 임차인을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다.

3-2. 수리 및 유지보수 관련 특약

부동산 계약 시 수리 및 유지보수에 관한 특약은 임대인과 임차인 양측의 책임과 의무를 분명히 하는 데 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 주요 설비의 정기적인 유지보수 및 긴급 수리에 대한 책임을 임대인에게 명시하고, 임차인의 과실로 인한 손상에 대한 수리 비용 부담을 임차인에게 명시하는 것입니다.

 

이러한 특약은 장기간 거주하는 동안 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하여 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 함으로써 분쟁의 소지를 줄이는데 효과적입니다.

 

4. 부동산 계약 시 유의사항

부동산 계약 과정에서는 다양한 유의사항이 있으며, 이를 충분히 숙지하는 것이 중요합니다. 중요한 체크사항은 아래와 같으니 꼭 확인해 보시고 계약하시기 바랍니다.

4-1. 계약서 내용의 명확성

부동산 계약서 작성 시 모든 조항과 내용은 가능한 한 명확하고 상세하게 기재되어야 합니다. 계약서에는 매매가격, 계약금, 중도금, 잔금 지급일 등의 금전적 조건뿐만 아니라, 인도일, 사용 허가 조건, 소유권 이전 절차 등도 포함되어야 합니다.

 

또한, 계약서에는 당사자들의 권리와 의무, 위반 시의 조치, 계약 해제 조건 등도 구체적으로 명시해야 합니다. 이는 나중에 발생할 수 있는 오해나 분쟁을 방지하는 데 중요한 역할을 합니다.

4-2. 기본적인 부동산 법규 이해

부동산 거래에는 다양한 법규가 적용되며, 이러한 법규는 지역마다 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 계약 전에 해당 지역의 부동산 관련 법규를 숙지하고, 이를 준수하는 것이 중요합니다. 이는 불법적인 계약을 방지하고, 모든 절차가 법적으로 유효하도록 보장하는 데 필수적입니다.

4-3. 철저한 서류 검토

부동산 계약에는 다양한 서류가 동반되며, 이러한 서류들은 모두 중요한 법적 가치를 지닙니다. 계약서, 소유권 증명서, 건축물대장, 토지 이용 계획 등 관련 서류는 정확하고 최신 상태인지 확인해야 합니다. 또한, 서류에 기재된 정보가 실제 상황과 일치하는지 검토하고, 필요한 경우 전문가의 검증을 받는 것이 좋습니다.

 

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4-4. 매물 실사 확인의 중요성

부동산 거래에서 실사는 매우 중요한 과정입니다. 부동산의 현재 상태, 소유권의 명확성, 등기 사항 등을 직접 확인함으로써, 나중에 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다. 실사를 통해 건물의 현재 상태, 주변 환경, 인프라 등도 확인할 수 있습니다.

 

마치며

부동산 계약은 우리 인생에 있어 정말 중대한 결정이 되는 순간이기도 합니다. 그렇기에 계약 과정에서 발생할 수 있는 모든 문제를 사전에 예방하기 위해 가계약의 필요성과 주의사항, 특약사항의 중요성 등을 이해하고, 유의사항을 면밀히 점검하는 것이 중요합니다. 이러한 준비와 조사는 불필요한 분쟁을 방지하고, 부동산 계약 과정을 보다 원활하게 진행할 수 있게 도와줄 것입니다. 다름에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

 

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